El mercado hipotecario lleva tiempo experimentando cambios significativos, eso no es ningún secreto. Como tampoco lo es que experiencias como la crisis financiera de 2008 o la pandemia de la Covid 19 han sido claves para definir la mayor exigencia de los bancos en cuanto a los requisitos para conceder una hipoteca. En el pasado, las entidades podían llegar a ser más flexibles, pero han aumentado sus controles para minimizar el riesgo de impago y proteger sus intereses. En todo caso, más allá de percepciones particulares, lo cierto es que los datos avalan que hipotecarse hoy es más difícil que antes.

Cuestiones como el aumento de la percepción de los riesgos percibidos por parte de las entidades financieras -como consecuencia del deterioro de las perspectivas económicas o del propio mercado de la vivienda-, así como una menor tolerancia al riesgo por parte de los bancos, el deterioro de la solvencia de los potenciales hipotecados, el aumento de los costes de financiación soportados por las entidades y una menor disponibilidad de fondos están detrás del endurecimiento de los criterios de concesión del crédito a los hogares para la adquisición de vivienda.

Así lo admite el Banco de España, vinculando esta evolución con el aumento del porcentaje de peticiones de créditos rechazadas. Igualmente, también hace referencia al endurecimiento de las condiciones de contratación de las propias hipotecas, otra razón por la que hipotecarse en Málaga es ahora más difícil que antes. Hace apenas unos meses, los bancos ofrecían hipotecas con condiciones más favorables, como tipos de interés más bajos o plazos de pago más largos.

«Las subidas de tipos aplicadas por el Banco Central Europeo hacen que la financiación ya no sea tan barata como antes», explica el director de Estudios de pisos.com, Ferran Font, que señala sin embargo que las entidades se están encargando de reconfigurar la oferta hipotecaria «porque tienen que seguir atrayendo clientes: es la clave de su negocio». En cualquier caso, el experto indica que «la inflación que deben soportar las familias en su día a día es otra razón poderosa para retrasar las compras inmobiliarias».

No obstante, una reciente encuesta publicada por el portal inmobiliario señala que el 60% de los que no van a convertirse en propietarios de un inmueble este año asegura que el encarecimiento de las hipotecas y el endurecimiento de las condiciones no han condicionado su decisión». Para Font, el dato es revelador, «puesto que uno de los motivos que se están esgrimiendo para justificar la posible caída de la compraventa este año se fundamenta en las consecuencias en el mercado hipotecario que está teniendo el cambio de postura del BCE».

La encuesta también revela una clara inclinación hacia las hipotecas de tipo fijo. De hecho, el 72% de los que van a comprar una vivienda en 2023 prefiere las hipotecas a tipo fijo pese a que ahora son más caras que antes. «Estos datos no hacen más que poner de manifiesto el claro cambio de tendencia que está experimentado el comprador de vivienda en los últimos años», explica el experto, que apunta al deseo de los hipotecados de tener «una cuota sin sorpresas que les permita ganar en estabilidad y seguridad frente a un Euríbor imprevisible».

Los precios de la vivienda son otra de las cuestiones que podría estar detrás de las dificultades de acceso a una hipoteca en Málaga. La provincia lideró en marzo el ranking de las más caras de la comunidad, con un precio medio de 2.586 €/m2 y un incremento interanual de más del 13% con respecto al mismo mes de 2022. En la capital la situación no es mucho más alentadora. Solo Huelva supera el crecimiento interanual del 12,14% que marcó en marzo la capital malagueña donde, según el informe de precios de venta de pisos.com, la vivienda de segunda mano cotizó a 2.841 €/m2.

Para quienes estén pensando en pedir una hipoteca, ese aumento registrado en el territorio malagueño supone un hándicap añadido, no solo porque se necesitan más recursos para comprar una casa y, por lo tanto, para obtener una hipoteca sino porque los bancos están más preocupados por el riesgo de impago cuando el precio de la vivienda es alto, lo que significa que la obtención de financiación puede resultar más compleja. Además, es posible que deban aportar más garantías para poder acceder al préstamo, ya sea en forma de ahorros o ingresos más altos

Para Font, «el encarecimiento de los préstamos para la compra de vivienda todavía tardará en bajar el impulso de la demanda lo suficiente como para que este retraimiento impacte en los precios de venta residenciales». No obstante, apunta que «el valor defensivo de este activo cobra relevancia en un momento en el que el arrendamiento se expande y se tensiona con los que no pueden comprar y aceptan ser inquilinos a largo plazo, pero también con los que sí pueden comprar, pero prefieren esperar mejores condiciones».